Kira Parasının Tespiti Davasında Hüküm Hesabı: Konut, İşyeri, Aylık ve Yıllık Kira

Kira parasının tespiti davasında en sık yapılan hata, hesabı toplam kira bedeli üzerinden kurmaktır. Oysa bu davada dava değeri ve tüm oran hesabı kira farkı üzerinden yapılır. Bu başlıkta konut-işyeri ayrımı, aylık-yıllık dönüşüm ve net-brüt farkı sayısal örneklerle açıklanmıştır.

Temel formüller

Kira tespitinde üç rakam bilinmelidir: son ödenen kira, talep edilen kira ve hükmedilen kira.

• Dava değeri = Talep edilen kira − Son ödenen kira
• Kabul edilen fark = Hükmedilen kira − Son ödenen kira
• Reddedilen fark = Talep edilen kira − Hükmedilen kira
• Kabul oranı = Kabul edilen fark / Dava değeri
• Ret oranı = Reddedilen fark / Dava değeri

Çalışılmış örnek (aylık konut kirası)

• Son ödenen kira: 10.000 TL
• Talep edilen kira: 18.000 TL
• Hükmedilen kira: 15.000 TL

Hesap:

1. Dava değeri = 18.000 − 10.000 = 8.000 TL
2. Kabul edilen fark = 15.000 − 10.000 = 5.000 TL
3. Reddedilen fark = 18.000 − 15.000 = 3.000 TL
4. Kabul oranı = 5.000 ÷ 8.000 = %62,5
5. Ret oranı = 3.000 ÷ 8.000 = %37,5

Yaygın hata: Oranı 15.000 / 18.000 kurmak. Bu yanlıştır; oran daima kira farkı üzerinden (5.000 / 8.000) hesaplanır.

Harç hangi tutar üzerinden alınır?

Kira tespitinde karar harcı kabul edilen kira farkı üzerinden hesaplanır. Yukarıdaki örnekte harç matrahı 5.000 TL'dir. Reddedilen 3.000 TL'lik fark harç matrahına dahil edilmez; ancak davalı lehine vekalet ve gider oranında etkili olur.

Konut mu, işyeri mi? (Net-brüt ayrımı)

Bu ayrım hesabı doğrudan etkiler:

• Konut kirasında uygulamada bedel net kira olarak değerlendirilir. Son ödenen, talep edilen ve hükmedilen kira alanlarına net tutar girilir. Stopaj/brüt ayrımı konutta esas hesap kalemi değildir.
• İşyeri kirasında ise stopaj nedeniyle net ve brüt tutar farklılaşır; hesap brüt kira üzerinden yapılmalıdır.

İşyeri için net-brüt dönüşümü

• Elde net tutar varsa brüt ≈ net × 1,25
• Brütten nete geçmek gerekirse net ≈ brüt × 0,80

Örnek: 20.000 TL net işyeri kirası ≈ 20.000 × 1,25 = 25.000 TL brüt kira olarak değerlendirilir.

Aylık mı, yıllık mı? (12 ile çarpma)

• Aylık kira girildiyse: Dava değeri ve oranlar aylık farklar üzerinden bulunur. Ancak vekalet ücretine esas değer için aylık fark 12 ile çarpılarak yıllık karşılığa çevrilir.

Örnek: Aylık kabul edilen fark 5.000 TL ise, vekalete esas yıllık değer = 5.000 × 12 = 60.000 TL.

• Yıllık kira girildiyse: Girilen değer zaten yıllık olduğundan dava değeri ve oranlar doğrudan yıllık tutarlar üzerinden kurulur. Bu durumda ayrıca 12 ile çarpılmaz — yoksa değer 12 kat şişer.

"12 ile çarp" seçeneği yalnızca aylık kira girilen dosyalar içindir. Yıllık kira seçildiğinde bu seçenek kapalı/etkisiz düşünülmelidir.

Davalı lehine vekalet ne zaman çıkar?

Talep edilen kira ile hükmedilen kira arasında fark (reddedilen kısım) varsa, davalı vekille temsil edilmişse bu reddedilen fark üzerinden davalı lehine vekalet ücreti doğar. Örneğimizde reddedilen fark 3.000 TL (aylık) → yıllık 36.000 TL üzerinden davalı vekaleti gündeme gelebilir.

Hüküm fıkrası iskeleti

1. Dava konusu taşınmazın aylık/yıllık kira bedelinin, ... tarihinden itibaren geçerli olmak üzere ... TL olarak tespitine,
2. Alınması gereken harçtan peşin harcın mahsubuna, bakiyenin ilgili taraftan tahsiline,
3. Taraflar lehine kira farkı hesabına göre vekalet ücretlerine,
4. Yargılama giderlerinin kabul-ret oranında paylaştırılmasına.

Kira alanları (son/talep/hükmedilen kira) yalnızca kabul veya kısmen kabul kararında kullanılır. Ret, feragat, açılmamış sayılma gibi diğer karar yönlerinde araç normal dava değeri akışına döner; kira farkı ekranı sorulmaz.